【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2022年第三季臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓空置率為3.7％，較上季下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，在新大樓尚未完工之前，企業(yè)租無屋仍為常態(tài)，空置率處低檔。然受到全球性經(jīng)濟(jì)前景不明，在疫情逐步走向尾聲同時(shí)卻也面臨俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)未歇、物價(jià)飆漲及美元急速的強(qiáng)勢(shì)升息等陰霾，企業(yè)多採(cǎi)取保守發(fā)展策略應(yīng)對(duì)，辦公大樓租賃需求力道呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，租金水準(zhǔn)持穩(wěn)。
 
辦公租金持穩(wěn) 租賃需求放緩
 
然而預(yù)計(jì)2023年將有多棟辦公大樓將陸續(xù)完工，核心地段的舊A級(jí)辦公大樓面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力及企業(yè)對(duì)ESG永續(xù)發(fā)展的重視，對(duì)其硬體升級(jí)將成趨勢(shì)，除了引進(jìn)更節(jié)能的設(shè)備外，空間規(guī)劃重視社交活動(dòng)與營(yíng)造員工幸福感等都將使其改頭換面。
 
西門商圈空置率下降 邊境開放透曙光
 
臺(tái)灣防疫政策轉(zhuǎn)變?yōu)榕c病毒共存後，民眾外出消費(fèi)意願(yuàn)提高，零售業(yè)營(yíng)收表現(xiàn)顯著受惠，累計(jì)至2022年7月，綜合商品零售業(yè)營(yíng)業(yè)額較2021年同期年增8.7％。2021年受疫情三級(jí)警戒打擊最嚴(yán)重的百貨公司，同期營(yíng)業(yè)額顯著躍升，年增21.8％；超級(jí)市場(chǎng)業(yè)營(yíng)業(yè)額年增2.0％；便利商店及零售式量販業(yè)營(yíng)業(yè)額分別年增5.7％及2.9％。
 
內(nèi)需消費(fèi)信心顯著提升下，中山南京商圈表現(xiàn)依舊穩(wěn)健﹐店面持續(xù)去化，第三季空置率下降5.1個(gè)百分點(diǎn)，來到4.61％。忠孝商圈表現(xiàn)仍在低檔盤旋，空置率維持在16.8％。值得關(guān)注的是本季西門商圈店面更迭替補(bǔ)，商圈核心飾品店及連鎖飲料店相繼進(jìn)駐，空置率21.1％雖仍維持高檔，但首度於疫後下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，加上九月底政府宣布將逐步鬆綁邊境管制，過去仰賴國(guó)外觀光旅客的西門商圈似乎已走到隧道盡頭，迎來希望的曙光。惟邊境開放也意味著民眾報(bào)復(fù)性出國(guó)旅遊將使消費(fèi)外流，能有多少外國(guó)觀光客回補(bǔ)，對(duì)總體消費(fèi)影響還有待觀察，但可以確認(rèn)的是，第三季將是零售商圈從封閉性純內(nèi)需消費(fèi)逐步走向國(guó)際開放性市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，至於轉(zhuǎn)折變化速度仍需視未來邊境開發(fā)程度而定。
 
工業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)獨(dú)挑大樑
 
臺(tái)灣人壽在第三季最後一日以新臺(tái)幣63億元是自錦鋐企業(yè)手中購(gòu)入桃園青埔廠辦大樓，一舉逆轉(zhuǎn)了2022年投資市場(chǎng)原本可能連續(xù)三季量縮之局勢(shì)，第三季投資市場(chǎng)交易額為新臺(tái)幣346億元，累積前三季之投資交易量為新臺(tái)幣964億元。
 
廠辦與工業(yè)廠房交易在第三季扮演絕對(duì)性的吃重角色，包括中國(guó)人壽以新臺(tái)幣83.5億元購(gòu)入內(nèi)科精英大樓、臺(tái)灣人壽購(gòu)入青埔廠辦大樓、南山人壽購(gòu)入臺(tái)中工業(yè)區(qū)廠房、中壢在地地產(chǎn)商木田公司購(gòu)入臺(tái)達(dá)電中壢二廠，及東鋼、晶心科、廣積、大成鋼分別在高雄小港、新竹埔頂路、南軟及臺(tái)南仁德購(gòu)置自用廠辦或廠房，工業(yè)地產(chǎn)在本季十大投資交易中佔(zhàn)了8席，交易金額合計(jì)高達(dá)新臺(tái)幣226億元。商辦大樓則只有位於鄭州路塔城街口的國(guó)產(chǎn)實(shí)業(yè)大樓，以新臺(tái)幣65億元交易給兩位自然人，在本季十大交易中站上一隅。
 
戴德梁行分析，以2022年前三季的商用不動(dòng)產(chǎn)買賣目的而言，雖然投資型佔(zhàn)比65％仍高於自用型的35％，但俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)加深國(guó)際間緊張情勢(shì)，加上COVID後疫情的餘威尚在，因應(yīng)全球通膨的升息政策拖累了國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步，也衝擊著臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買力，全球各界對(duì)於2023年的經(jīng)濟(jì)情勢(shì)看法普遍趨於保守，升息及經(jīng)濟(jì)情勢(shì)之不確定對(duì)於投資目的之資產(chǎn)購(gòu)置決策將產(chǎn)生較大之阻力，而以產(chǎn)業(yè)自用為目的之工商類不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置則影響不大。另一方面，投資型買方受到升息趨勢(shì)影響，預(yù)期租金報(bào)酬率利差將縮小，出價(jià)漸趨保守，買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差異擴(kuò)大。戴德梁行預(yù)測(cè)2023年的投資型買賣將持續(xù)緊縮，自用型比例則將明顯提高。
 
住商土地退燒  工業(yè)土地滾燙
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年第三季土地交易量為新臺(tái)幣521億元，重大土地交易以自用目的之工業(yè)土地為主，累積前三季交易量為為新臺(tái)幣1271億元。戴德梁行表示，開發(fā)商自下半年起在全球景氣預(yù)測(cè)偏空、升息壓力持續(xù)及年底選前之觀望氣氛下，對(duì)於土地出手明顯較以往更為審慎，多檔住商類土地標(biāo)售案皆以流標(biāo)收?qǐng)?。第四季目前看來並無大規(guī)模土地標(biāo)售，預(yù)估全年土地交易量估計(jì)將在新臺(tái)幣1600～1800億元之間，重回2018年之水準(zhǔn)，也將跌破十年均量1973億元。
戴德梁行指出，過去三年工業(yè)土地之全年交易量在新臺(tái)幣510～586億元之間，2022年工業(yè)土地需求依然暢旺，1～9月累積交易量新臺(tái)幣644億元已佔(zhàn)總交易量之過半比例，更一舉突破過去三年工業(yè)土地一整年才能累積之交易量。航空及國(guó)際物流產(chǎn)業(yè)在後疫情時(shí)代展開積極佈局，科技、生醫(yī)及傳產(chǎn)在全臺(tái)持續(xù)購(gòu)地?cái)U(kuò)充產(chǎn)能，為全球供應(yīng)鏈大洗牌搶佔(zhàn)最佳戰(zhàn)略地位，使第三季工業(yè)土地交易量佔(zhàn)單季土地總交易量近八成，十大土地交易案件中，工業(yè)土地更佔(zhàn)了九件。
 
戴德梁行分析，開發(fā)商在過去三年的土地進(jìn)貨量是以往累積五年才有的量，在升息、營(yíng)建成本高漲及政府房地政策主導(dǎo)下，持續(xù)購(gòu)地未必是目前開發(fā)商的優(yōu)先策略，透過合建、都市更新或參與捷運(yùn)場(chǎng)站土開等方式投入開發(fā)興建資金，與地主共創(chuàng)雙贏，反而是在地價(jià)、營(yíng)建工料成本之高原期降低投資風(fēng)險(xiǎn)又能順應(yīng)政府政策的營(yíng)運(yùn)策略。